Aide

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est le rapport entre vos charges de remboursement (crédits en cours) et vos revenus. Il permet aux banques d'évaluer votre capacité à rembourser un nouvel emprunt.

Formule de calcul

Taux d'endettement = (Charges de remboursement ÷ Revenus) × 100

Exemple : revenus 3 000 €, charges 900 € → 900 / 3 000 × 100 = 30 %.

Plafond recommandé

Les recommandations du HCSF et de la Banque de France fixent un plafond généralement à 35 % (charges / revenus). Au-delà, le dossier est plus difficile à faire accepter.

Où le renseigner dans Aestima

Dans Mon profil, section capacité financière : indiquez votre taux d'endettement maximum accepté (en %). Aestima l'utilise pour estimer votre capacité d'emprunt.

Banque de France · Recommandations HCSF

Définition de la TMI

La Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est le taux d'imposition qui s'applique à la dernière tranche de vos revenus. Elle détermine notamment le calcul de la fiscalité locative (déduction des intérêts, régime micro ou réel).

Où trouver ma TMI ?

Sur votre avis d'impôt sur le revenu (notice ou tableau des tranches). Vous pouvez aussi utiliser le simulateur impots.gouv.fr pour une estimation.

Tranches en vigueur

Les tranches sont fixées chaque année par la loi de finances. Consultez le site des impôts pour les montants à jour. À mettre à jour dans Aestima à chaque changement de situation ou chaque année.

Où la renseigner dans Aestima

Dans Mon profil, section fiscalité : champ « TMI » (en %). Elle sert à personnaliser l’analyse fiscale de vos investissements.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore) selon sa consommation d’énergie et son impact climat.

Les classes A à G

A et B = excellente performance ; C et D = performance moyenne ; E, F, G = performance faible. Le DPE est obligatoire en vente et en location.

Évolutions réglementaires

À terme, la location des passoires thermiques (classe G, puis F) est ou sera interdite. Renseigner le DPE d’un bien permet d’anticiper la conformité et la valeur du bien.

Pourquoi Aestima utilise le DPE

Aestima vous permet de fixer un DPE minimum accepté dans vos préférences (profil). Les biens en dessous de ce seuil sont dépréciés ou exclus des recommandations pour limiter le risque réglementaire et de décote.

Où le renseigner

Dans Mon profil, préférences de recherche : « DPE minimum accepté ».

À quoi correspond le budget travaux ?

C’est le montant que vous acceptez d’investir pour des travaux sur un bien (rafraîchissement, rénovation, mise aux normes). Aestima l’utilise pour filtrer ou pondérer les biens selon votre capacité à financer des travaux.

Ordres de grandeur (indicatifs)

Conseils pour ne pas sous-estimer

Prévoyez une marge pour les imprévus (10 à 15 %). Faites réaliser des devis avant d’engager un achat. Les coûts varient selon la région et l’état réel du bâti.

Où le renseigner dans Aestima

Dans Mon profil : « Accepter des biens à rénover » et « Budget travaux maximum » (en €).

Aestima estime votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus, de vos charges existantes et du taux d’endettement maximum que vous avez indiqué. Formule simplifiée : (Revenus × Taux max) − Charges = capacité de remboursement, convertie en capital empruntable selon une durée et un taux indicatifs.

Le budget total correspond à l’estimation de capacité d’emprunt + votre apport éventuel. Ces montants sont des indicateurs et ne constituent pas un engagement bancaire. Seul un organisme de crédit peut vous accorder un prêt.

Voir aussi : Comment calculer son taux d'endettement ?

Cashflow : objectif de revenus mensuels réguliers (loyer − charges).

Patrimoine : constitution d’un patrimoine sur le long terme (remboursement du crédit, valorisation).

Plus-value : achat pour revendre après travaux ou revalorisation.

Mixte : combinaison de revenus et de valorisation.

Vous pouvez aussi renseigner l’horizon d’investissement (5 à 20 ans), le rendement cible et la tolérance au risque (Prudent, Équilibré, Dynamique). Aestima utilise ces préférences pour adapter les recommandations et le poids des dimensions du score.

Où les renseigner : Mon profil, section objectifs d’investissement.

Le score Aestima est une note globale de 0 à 100 qui synthétise l’attractivité d’un bien pour l’investissement locatif. Il est calculé à partir de 6 dimensions :

• Rentabilité
• Demande locative
• Évolution de la valeur
• Risque
• Liquidité
• Fiscalité

Chaque dimension est notée ; le score global en fait la synthèse. Le moteur de score est versionné (ex. v1.0) : la méthodologie est reproductible et transparente. Le score constitue une aide à la décision objective et ne remplace pas un conseil personnalisé (juridique, fiscal, bancaire).

Étapes : Depuis Mon portefeuille, cliquez sur « Analyser un bien ». Remplissez le formulaire (adresse, type de bien, surfaces, etc.). Les champs obligatoires sont indiqués.

Limite du plan : Le nombre de biens actifs est limité selon votre abonnement (affiché sur le dashboard en « X / Y biens »). Si la limite est atteinte, vous devez archiver un bien ou changer de plan pour en ajouter un nouveau.

Après l’ajout : Vous pouvez lancer un calcul de score depuis la fiche du bien. Voir Comment fonctionne le score Aestima ? et Lire la fiche bien et le détail du score.

La fiche bien affiche : les informations du bien (adresse, type, surface, etc.), le dernier score global (0–100) avec la version du moteur, le détail des 6 dimensions (rentabilité, demande locative, évolution de la valeur, risque, liquidité, fiscalité) avec couleurs ou échelles pour en faciliter la lecture.

Vous y trouvez aussi l’historique des calculs (dates, scores). Actions disponibles : récalculer le score, éditer le bien, archiver le bien.

À quoi ça sert : Archiver un bien permet de le retirer du suivi actif (par ex. bien vendu ou plus suivi). Le bien n’apparaît plus dans la liste des biens actifs par défaut.

Effet sur la limite du plan : En général, le bien archivé ne compte plus dans le plafond de biens de votre plan ; vous pouvez donc ajouter un nouveau bien à la place. La règle exacte peut dépendre de l’offre (voir Comprendre mon abonnement).

Comment faire : Depuis la liste des biens (dashboard) ou la fiche bien, cliquez sur « Archiver ». Une confirmation vous est demandée. La réversibilité (réactiver un bien archivé) dépend de l’implémentation ; en cas de doute, contactez le support.

Vos données de biens sont encodées avec une clé unique par utilisateur. Les informations que vous saisissez (adresses, code parcellaire, notes, diagnostics, équipements/mentions, etc.) sont chiffrées côté stockage avec une clé dédiée à votre compte.

Aestima ne peut pas accéder au détail des champs chiffrés en clair. En tant qu'éditeur, nous n'avons pas accès aux données décodées de vos champs chiffrés. Certains champs nécessaires au scoring (surface, prix et loyer estimés) peuvent, selon configuration, rester en clair. Seul vous, via votre session authentifiée, pouvez consulter et utiliser ces informations pour vos projets.

Pour plus de détails, consultez la Politique de confidentialité (section « Chiffrement et confidentialité des données des biens »).

Sur le dashboard, le bloc Mon abonnement affiche le nom du plan et le statut (actif, annulé, etc.). Le nombre de biens est affiché sous la forme « X / Y biens » (biens actifs / limite du plan) ou « illimité » si votre plan n’a pas de limite.

À la limite : Si vous avez atteint le nombre maximum de biens, vous ne pouvez pas ajouter un nouveau bien sans archiver un bien existant ou passer à une offre supérieure.

Gérer l’abonnement : Utilisez le lien « Gérer mon abonnement » ou « Voir les offres » depuis le dashboard pour changer de plan ou annuler. Les modalités précises (portail de gestion, facturation) sont indiquées sur la page dédiée.